Инвестиции в недвижимость в Шри-Ланке
С момента окончания военного конфликта на Шри-Ланке в 2009 году, зарубежные инвесторы активно ищут способы эффективного вложения свободных денежных средств для получения прибыли в будущем. При этом они рассматривают не только варианты инвестирования в ценные бумаги и открытие собственного бизнеса, но и возможности приобретения недвижимого имущества. Популярность идеи вложения средств в недвижимость Шри-Ланки объясняется просто: дело в том, что с 2009 года цены на нее на территории острова неуклонно растут.
Стоит отметить, что законодательная база Шри-Ланки относительно иностранной собственности меняется ежегодно из-за того, что в конце года, в декабре, утверждается бюджет страны на следующий год и проводятся соответствующие ему изменения в законодательстве. А потому изменения в законах нужно отслеживать ежегодно, информация по законам о владении иностранцами недвижимостью очень быстро меняется и устаревает.
Покупка недвижимости в Шри-Ланке
Так, лица, купившие недвижимость там в 2008 году, в настоящее время получили возможность продать её в 2-3 раза дороже. Такая перспектива, безусловно, привлекает желающих эффективно инвестировать. Однако, приступая к реализации подобного рода мероприятий целесообразно подробно рассмотреть особенности ее приобретения, а также все преимущества и недостатки данного процесса.
Традиционно на острове приобретали дома и отели состоятельные европейцы, желающие проводить зимние каникулы на живописном морском берегу. В иное время года дома и коттеджи сдавались другим туристам, что приносило их владельцам немалый дополнительный доход. Известность подобного рода бизнеса привлекла на Шри-Ланку значительное число иностранцев, стремящихся обзавестись приносящей доход собственностью на этом экзотическом острове.
Препятствия к владению недвижимостью
Однако в наши дни, инвесторы, желающие приобрести недвижимость в Шри-Ланке, могут столкнуться с рядом серьезных препятствий, кроме вопросов, которые непременно встают в связи с оформлением долгосрочного легального пребывания в стране.
Во-первых, реализуя сделки с недвижимостью в Шри-Ланке возможно наткнуться на разного рода мошеннические операции. Например, зачастую бывает, что у недвижимости, принадлежащей одному лицу, после её продажи появляется ещё несколько прежних владельцев, которые начинают судебные разбирательства с новым хозяином, претендуя на свою долю.
Во-вторых, при приобретении земельного участка следует выяснить, относится он к числу разделенных или неразделенных земельных наделов. Дело в том, что разделенные участки имеют строго определенные в регистрационных документах границы, а неразделенные – это бывшие общинные земли, которые сложно идентифицировать. Пользуясь неведением иностранцев, местные мошенники очень часто продают им неразделенные участки. В этом случае происходит нарушение закона, согласно которому неразделенные земли могут быть оформлены договором дарения только на граждан Шри-Ланки.
В-третьих, следует помнить, что приобретая землю под строительство, здания запрещено строить ближе, чем за 30 метров от пляжа. Кроме того, проект строительства зданий изначально должен быть одобрен уполномоченным властями архитектором и пройти все необходимые согласования, поскольку покупка проекта без них чревата длительными судами и потерей собственности.
Правила покупки недвижимости для иностранцев
Иностранцы могут покупать квартиры/кондоминиумы от уровня земли и выше, однако земли не могут быть приобретены в собственность и могут быть сданы в аренду только на срок до 99 лет. Кондоминиум определяется как группа жилых помещений с общими удобствами (бассейн, паркинг, спортзал, игровая и т.п). Квартиры в кондоминиуме могут быть куплены при условии, что вся стоимость будет оплачена авансом до оформления соответствующего акта передачи. Любая частная компания с миноритарной (до 49%) иностранной долей собственности может купить или арендовать недвижимость на Шри-Ланке.
Как создать частную компанию с ограниченной ответственностью в Шри-Ланке
Иностранцы могут создавать частные компании в Шри-Ланке, при условии соблюдения различных ограничений и правил. Ниже приведены обычные шаги для иностранца, чтобы создать частный бизнес в Шри-Ланке для покупки земли:
Получение необходимых разрешений: Перед началом процесса формирования частного бизнеса в Шри-Ланке крайне важно получить все необходимые разрешения и одобрения от соответствующих органов. Получение визы, регистрация в Департаменте регистрации компаний и получение разрешения от Совета по инвестициям (BOI), если инвестиции превышают определенный уровень, — все это примеры таких шагов.
Выбор структуры компании: Доступны различные форматы бизнеса, включая индивидуальное предприятие, партнерство и частную компанию с ограниченной ответственностью. Поскольку она обеспечивает защиту от ограниченной ответственности, частная компания с ограниченной ответственностью является наиболее предпочтительной структурой для иностранных инвесторов.
Регистрация компании: После определения структуры бизнеса фирма должна быть зарегистрирована в Департаменте регистрации компаний.
Открытие банковского счета: После регистрации компании необходимо открыть банковский счет в Шри-Ланке на имя компании. Это необходимо для покупки земли.
Получите соответствующие разрешения на землю: Иностранцам запрещено владеть определенными типами земли в Шри-Ланке, такими как сельскохозяйственная собственность. В результате, крайне важно проверить, что приобретаемая земля имеет право на иностранную собственность. Компания также должна получить необходимые разрешения от соответствующих органов.
Приобретение недвижимости: Компания может приступить к покупке земли после получения всех соответствующих разрешений.
Важно отметить, что создание частной компании и покупка земли в Шри-Ланке может быть сложным и отнимающим много времени процессом. Иностранцам следует обратиться за помощью к местному юристу или бизнес-консультанту, который знаком с правилами и может провести их через всю процедуру.
Покупка земли
Иностранцы не могут покупать землю, поскольку продажа земли иностранцам запрещена с 2013 года. Земля может быть сдана в аренду максимум на 99 лет. Иностранцы или компании (с более чем 50% иностранной собственности) больше не должны платить 15% земельный налог с 1 января 2016 года.
НДС с продаж квартир
НДС в размере 18% взимается с любой квартиры, купленной на первичном рынке (т. е. у застройщика). НДС на квартиры был введен в январе 2023 года с налогом в размере 15%, который был увеличен в январе 2024 года до 18%. Помимо НДС, покупатель также уплачивает застройщику налог SSCL в размере 2,5%.
Налоги на имущество
За аренду земли сроком до 99 лет взимается гербовый сбор в размере 1%.
При покупке недвижимости взимается гербовый сбор в размере 3% на первые 100 000 LKR и 4% на последующие. Юрист обычно взимает 2-3% за подготовку документов.
Налоги для арендодателей
Любой, кто сдает недвижимость в аренду иностранцу или местному жителю, должен будет заплатить гербовый сбор в размере 1% при получении арендной платы. НДС уплачивается, если аренда осуществляется лицом, зарегистрированным в качестве плательщика НДС, за исключением жилых помещений. Кроме того, продажа земли и зданий, за исключением жилых помещений, также будет облагаться НДС.
Налог на прирост капитала (CGT)
Налог на прирост капитала в размере 10% от прироста капитала (прибыли) был учрежден в 2018 году, налог взымается независимо от периода владения. Налог применяется как к иностранцам, так и к местным жителям. Для любых активов, приобретенных до 1 апреля 2018 года, стоимость этих активов будет рассчитываться по состоянию на 30 сентября 2017 года. Любой прирост капитала суммой менее 50 000 рупий не будут облагаться CGT, и если продаваемая недвижимость была вашим основным местом жительства в течение 2 из последних 3 лет, то CGT также не будет применяться. Если вы отказываетесь от резидентства в своей стране и становитесь резидентом Шри-Ланки, то CGT необходимо будет заплатить за инвестиционную недвижимость в вашей бывшей стране.
Визы на жительство
Недавно введенная программа Investor Visa позволяет негражданам Шри-Ланки получать визы, либо купив квартиру, либо показав, что вы в настоящее время находитесь в процессе завершения покупки. Сумма инвестиций должна быть внесена на счет внутренних инвестиций (IIA) в местном банке до подачи заявления на визу. Инвесторы, инвестирующие 200 тыс. долларов США или более, получат 10-летнюю визу на жительство, в то время как инвестиции в размере 100 тыс. долларов США будут соответствовать требованиям для получения 5-летней визы на жительство. Обе визы являются возобновляемыми.
Могут ли иностранцы получить ипотеку/кредит?
Иностранцы не могут получить ипотеку в местных банках, на нее могут претендовать только граждане с двойным гражданством и резиденты Шри-Ланки.
Должны ли иностранцы платить дополнительный налог в размере 100% или 15%?
Нет, для иностранцев нет дополнительных налогов. Налог 15% на аренду земли для иностранцев был отменен с 2016 года. 100% налог для иностранцев, покупающих землю в Шри-Ланке, был отменен в соответствии с Законом о земле с 2018 года. Теперь иностранцы не могут покупать землю, а могут только арендовать ее.
Перемещение денег в / из Шри-Ланки
Если иностранный резидент хочет купить недвижимость, то деньги должны быть отправлены в страну через специальный счет SIA (Securities Investment Account), который теперь называется счетами внутренних инвестиций (IIAs), открытый в местном банке. После продажи недвижимости деньги могут быть сняты через тот же счет в валюте, в которой были внесены деньги. Если в настоящее время вы владеете недвижимостью, на которую деньги не были переведены через счет SIA, то существует годовой лимит в размере 20 000 долларов при выводе денег из страны. Вы все равно можете вывести деньги, но необходимо будет предъявить доказательства об источнике происхождения денег банку и Центральному банку (этот процесс займет несколько месяцев).
Правительство разрешит ввоз в страну 45 000 долларов без декларирования источника (бюджет 2017 г.) В бюджетах на 2017 и 2018 годы предлагалось разрешить иностранцам брать кредиты в местных банках на покупку кондоминиумов (до 40%).
